Maklercourtage miete

Ein Immobilienmakler ist nicht nur auf die Vermittlung von Immobilien, das zum Verkauf stehen, spezialisiert, sondern spielt auch im Bereich der Wohnraumvermietung eine wesentliche Rolle.

Obwohl es überwiegend die Vermieter sind, welche einen Makler mit die Vermittlung ihrer Immobilie beauftragen, werden die hierdurch entstandenen Kosten bislang nahezu ausschließlich von den Mietern getragen.

Gerade in Großstädten steht häufig eine hohe Nachfrage einem knappen Angebot an Wohnraum gegenüber. Vermieter haben deshalb kaum Probleme, die Kosten für den Makler an die Mieter abzuwälzen: Wer aus einer großen Anzahl an Interessenten schließlich den Zuschlag für das gewünschte Wohnobjekt erhalten hat, wird auch die Maklerprovision in Kauf nehmen, wenn der Abschluss des Mietvertrages darüber abhängt. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter seitlich der Provision, die bis zu 2,38 Monatskaltmieten betragen kann, meist auch eine Mietkaution in Höhe von 2 bis 3 Monatsmieten leisten muss, stellt das eine erhebliche finanzielle Belastung für ihn dar.

Durch das geplante Mietrechtsnovellierungsgesetz sollen Regelungen eingeführt werden, welche das Situation der Mieter deutlich verbessern.

Wie ist die bisher Rechtslage?

Die rechtliche Grundlage für die Maklerprovision findet selbst bereits jetzt in den Vorschriften der §§ 652 – 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG).

Nach § 2 Absatz 1 der jetzigen Fassung des WoVermRG steht dem Makler ein Anspruch auf Entgelt für das Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Ende von Mietverträgen über Wohnräume zu, wenn infolge seinem Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag entstanden kommt.

Das Zustandekommen des Mietvertrages ist auch maßgeblich für die Fälligkeit der Provision, entscheidet also darüber, wann der Makler die Zahlung der Provision verlangen kann. Spätestens mit der Unterzeichnung des Mietvertrages ist auch der Provisionsanspruch fällig. Da jedoch der Immobilienmakler verpflichtet ist, eine Rechnung zu erstellen, wird er eine solche übermitteln und in der Regel für anderen Ausgleich eine angemessene Frist einräumen. Die Rechnung müssen den Anforderungen des Umsatzsteuergesetzes entsprechen, also etwa Rechnungsidentifikation und Steuernummer enthalten, sowie die Mehrwertsteuer ausweisen. Fehlen diese Angaben, ändert dies nichts an der Frist des Provisionsanspruchs, der Zahlungspflichtige hat allerdings ein Zurückbehaltungsrecht, er kann also vom Makler zunächst eine ordnungsmäßige Rechnung verlangen, bevor er den Rechnungsbetrag bezahlt.

Die derzeit geltenden Vorschriften beschreiben die grundsätzlichen Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruchs – bezüglich der Frage, wer dem Makler gegenüber zahlungspflichtig ist, fehlt bisher eine gesetzliche Regelung.

Was besagt die neue Rechtsgrundlage?

Mit der Gesetzesreform werden einige Neuerungen bezüglich der Maklerprovision eingeführt, welcher durch Änderungen insbesondere der § 2 Absatz 1, 1a und 5 sowie in § 8 WoVermRG, manifestiert werden.

Die maßgeblichen Unterschiede zur bisher geltenden Rechtslage liegen in den folgenden Punkten:

• Während der Vertrag zwischenraum Makler und Auftraggeber bislang nicht formgebunden war, ist nunmehr eine schriftliche Vereinbarung erforderlich, in der das konkreten Vertragskonditionen geregelt sind.
• Der Makler hat nur dann einen Anspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden auf Zahlung die Maklerprovision, wenn er ausschließlich von dem Wohnungssuchenden mittels der Vermittlung eines Mietvertrages beauftragt wurde.
• Hat der Vermieter den Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragt, ist der Mieter nicht zur Zahl der Provision verpflichtet, abweichende Vereinbarungen, durch welche das Zahlungspflicht auf den Mieter abgewälzt werden sollen, sind unwirksam.
• Verstöße von Maklern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden die Zahlung der Provision zu verlangen, können mittels Bußgeldern verfolgt werden.

Welche Rolle spielt das Bestellerprinzip?

Durch das Gesetzesänderung wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass Zahlungspflichtiger die Maklerprovision derjenige ist, der den Makler beauftragt. Dieser hat daher künftig gegenüber dem Mieter nur dann einen Zahlungsanspruch, wenn dieser selbst Auftraggeber, also Bestellender ist. Da dies selten der Fall sein dürfte, ist davon auszugehen, dass sich die bisherige Situation umkehren wird und zukünftig nahezu ausschließlich die Vermieter die Maklerprovision bezahlen müssen.

Umgehungsverbote

Um zu verhindern, dass durch abweichende Vereinbarungen die Zahlungspflicht dem Mieter aufgebürdet wird, normiert der neu gefasste Absatz 5 des § 2 WoVermRG ein ausdrückliches Umgehungsverbot, indem klargestellt wird, dass derartige Vereinbarungen unwirksam sind.

Hat daher der Vermieter den Immobilienmakler beauftragt, darf der Makler vom Mietpartei keine Provision verlangen, Verstöße gegen dieses Verbot können mit Bußgeldern verfolgt werden.

Aber auch der Vermieter darf durch eine individuelle Vereinbarung mit dem Wohnungssuchenden das Zahlungspflicht nicht auf ihn abwälzen. Stimmt der Mietpartei einer solchen – unwirksamen - Vereinbarung zu, zahlt die Kosten für den Makler und zieht sodann in die Wohnung ein, kann er diese Kosten vom Vermieter zurückverlangen, ohne aus der Wohnung erneut ausziehen zu müssen. Der Mietvertrag ist unabhängig von einer separaten Vereinbarung über die Maklerkosten zu betrachten. Die Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung führt nicht auch zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, sodass dem Mieter sämtliche mietvertraglichen Ansprüche zustehen.

Sollte der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages nur unter der Bedingung anbieten, dass die Wohnungssuchende sich verpflichtet, die Provision zu bezahlen, kann diese Vereinbarung unter Umständen sogar sittenwidrig und damit nichtig sein, wenn etwa der Wohnungssuchende dringend an die Wohnung angewiesen ist und der Vermieter diese Notlage auszunutzen versucht. Hier bleibt die Möglichkeit, den Vermieter auf die gesetzlichen Regelungen hinzuweisen und gegebenenfalls vom Abschluss des Mietvertrages Abstand zu nehmen, möglicherweise kommen auch Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht. Eine Sanktion des Vermieters ist den neuen Regelungen des WoVermRG nicht zu entnehmen.

Ab wann gelten die neuen Regelungen?

Das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz befindet sich derzeit noch im parlamentarischen Verfahren, sodass bislang nicht abschließend geklärt ist, wann genau es in Kraft tritt. Voraussichtlich wird dies frühestens am 1. April 2015 der Fall sein, solange gelten in jedem Fall noch das bisherigen Regelungen.

Welche Auswirkungen haben die neuen Regelungen?

Die Einführung des Bestellerprinzips stellt für die Wohnungssuchenden grundsätzlich eine finanzielle Entlastung dar. Während der Vermieter die Provision stets von der Einkommenssteuer absetzen kann, besteht diese Möglichkeit für den Mieter nur dann, wenn er aus beruflichen Gründen neue Räumlichkeiten oder eine Zweitdomizil anmieten muss, etwa weil ihn sein Arbeitgeber in eine andere Stadt versetzt hat.

Aus Sicht der Vermieter stellt sich die Frage, ob angesichts der Kosten möglicherweise auf die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers verzichtet werden sollte. Dies wiederum hat Auswirkungen auf die Aktivität der Makler, die nun einen deutlichen Rückgang die Aufträge befürchten.
Aufgrund des gesetzlichen Verbotes, die Pflicht zur Übernahme der Maklerkosten vertraglich auf den Mieter abzuwälzen, bleibt den Vermietern im Zweifel nur die Chance, die Kaltmiete für die angebotenen Räumlichkeiten zu steigern, um so die zusätzliche Kostenbelastung zu kompensieren.

Fazit: Das Maklerprovision bei Vermietung

Mit der Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wird die finanzielle Belastung der Mieter hinsichtlich der Maklergebühr deutlich gemindert. Das Bestellerprinzip sorgt dafür, dass nur der Auftraggeber des Maklers – in der Regel der Vermieter – zur Zahlung der Provision verpflichtet ist. Diese gesetzliche Neuregelung soll das Mietrecht fairer gestalten und eine bisherige Praxis, die vor allem in Großstädten mit Wohnungsknappheit Mieter stark belastete, beilegen. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich die Veränderungen auf die Vermietungspraxis auswirken und ob Vermieter probieren werden, die entstehenden Kosten auf andere Weise an kompensieren.