Umwandlung garage in wohnraum

So wird aus der Garage zusätzlicher Wohnraum

Wird es im Haus zu eng und werden zusätzliche Wohnräume nötig, kann der Umbau der vorhandenen GaragezumWohnbau zusätzlichen Platz schaffen. Allerdings ist diese Umgestaltung mit einigem Aufwand verbunden, den Vorteilen stehen auch einige Nachteile und Stolperfallen entgegen.

Eignet sich die Garage für den Umbau?

Nach deutschem Baurecht müssen verschiedene Voraussetzungen voll sein, damit ein Raum als Aufenthaltsraum genutzt werden kann. Ebenfalls wichtig: Die Konstruktion der Garage und die Bausubstanz müssen einen Umbau zulassen.

Das Baurecht

In den Landesbauordnungen sind an die Nutzung eines Raumes als Aufenthaltsraum verschiedene Auflagen gebunden. Diese betreffen zum einen die lichte Deckenhöhe, die bei mindestens 2,30 in einigen Bundesländern auch bei 2,40 m liegen müssen. Gemessen wird dabei von der Oberkante des Fertigfußbodens bis zur Unterkante der Decke. Durch die erfordern Fußbodenaufbauten sowie Dämmmaßnahmen wird die geforderte Raumhöhe in vielen Garagen nicht erreicht.

Weitere Regelungen gibt es für die Belichtung. Auch hier schreiben die Landesbauordnungen unterschiedliches vor, bzw. gibt die DIN 5034 Mindestwerte vor. So verlangt die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz, dass die Rohbaumaße aller Fenster zusammengerechnet mindestens 1/10 der Grundfläche des Raumes betragen müssen.

Ebenfalls baurechtlich relevant sind die Grenzabstände zu benachbarten Grundstücken oder Gebäuden. In der Regel muss die Garagenaußenwand zusätzlich gedämmt werden. Erfolgt das als Außendämmung, können die erforderlichen Grenzabstände unterschritten werden. Ein weiteres mögliches Problem: Häufig dürfen für Autohäuser die Mindestgrenzabstände gemäß den Ortssatzungen unterschritten werden. Für Aufenthaltsräume gilt diese Regelung nicht. In diesem Fall ist ein Umbau zum Aufenthaltsraum und die damit verbundene Nutzungsänderung nicht möglich.

Garagenkonstruktion und Zustand der Bausubstanz

Garagen gibt es in verschiedenen Bauweisen und Konstruktionen als Betonfertiggarage, Stahl- oder Holzgarage oder auch als geziegelte Garage. Stahl- oder Holzgaragen eignen sich nur sehr begrenzt für einen Umbau, bei Betonfertiggaragen ist die nachträgliche Einbau von Fenstern und Türen sehr kompliziert, da der bewehrte Stahl der Wände durchtrennt werden muss. Am besten geeignet für einen Umbau sind gemauerte Garagen in gutem Zustand. Dies gilt nicht nur für die Außenwände, sondern ebenso für Fundament und Garagendach.

Garagenumbau nur mit Baugenehmigung

Für den Umbau einer Garage zum Wohnhaus muss einer Bauantrag gestellt werden, ebenfalls erforderlich ist ein Antrag auf Nutzungsänderung. Wie bei jedem Bauantrag muss auch hier ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser alle Bauvorlagen erstellen und den Antrag unterzeichnen. Bereits bei der Entwurfs- und Genehmigungsplanung muss genau darauf geachtet werden, dass alle Eventualitäten und Besonderheiten, die ein Garagenumbau mit selbst bringt, beachtet werden. Dies zum einen, um das Bauprojekt bereits im Bauantrag so realistisch wie möglicher darzustellen, aber auch, um die entstehenden Kosten so realistisch wie möglich einzuschätzen.

Je nach Zustand der bestehenden Garage kann auch eine Erneuerung des Daches notwendig sein, ebenfalls in die Planung mit einbezogen werden müssen die Schaffung neuer Fenster sowie einer Eintrittstür. Dies betrifft auch statische Belange, unter Umständen müssen also zusätzlich ein Statiker als Fachplaner mithinzugezogen werden.

Diese Arbeiten fallen beim Garagenumbau an

Die Arbeiten an die Garage teilen sich in zwei Kategorien auf: Zum einen müssen vorhandene Einbauteile und Einbauten entfernt, zum anderen Ausbauelemente eingebaut werden.

Entkernung und Abrissarbeiten

Das Garagentor wird ausgebaut, ebenso werden alle Innenausbauten und eventuelle Wandverkleidungen entfernt. In den meisten Fällen muss auch die Garagenboden weichen. Meist handelt es sich dabei um einen Betonboden, der aufgeschlagen und abgefahren werden muss.

Fenster und Türen

Für die nötigen Fenster und Türen mühelen meist neue Öffnungen geschaffen werden. Es ist vernünftig, die Garagentoröffnung zu nutzen. Sie wird bis an die neue Türöffnung und eine Fensteröffnung mit Sturz vermauert.

Dachsanierung

Je nachdem, welches Dach vorhanden ist, wird dieses saniert oder auch komplett abgetragen und anschließend fachgerecht gedämmt. Besitzt die Garage bisher ein Flachdach, ist eventuell ein komplett neuer Dachaufbau – zum Beispiel als Satteldach oder Pultdach erforderlich. Damit kann auch die für Aufenthaltsräume vorgeschriebene Deckenhöhe erreicht werden.

Dämmung von Boden, Wänden und Dach

Für Wohngebäude gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) Vorschriften für die Dämmwerte von Wand, Boden und Dach. Die Wände werden – je nach baulichen und baurechtlichen Möglichkeiten – mit einer Innen- oder Außendämmung versehen. Für den Fußboden ist ein fachgerechter Fußbodenaufbau mit Dämmschicht und Estrich erforderlich.

Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallation

Je nachdem, ob in der Garage lediglich ein Aufenthaltsraum oder eine komplette Wohnung mittels Küche und Bad entstehen soll, müssen Elektro- und Wasserleitungen sowie die erforderlichen Anschlüsse verlegt werden. Für die Heizung kann entweder ein neues Heizungssystem integriert oder ein Anschluss an die vorhandene Heizungsanlage hergestellt werden.

Innenausbau

Im letzten Schritt erfolgt der Innenausbau mit Verlegen des Fußbodens, Verputzen und Streichen der Innenwände oder auch der Einzug von Innenwänden als Trockenbauwände. Mittels diesem Schritt ist der Umbau fertiggestellt und das ehemalige Garage steht als zusätzlicher Wohnraum zur Verfügung.

Was kostet der Umbau der Garage zum Wohnraum?

Die Kosten für den Umbau einer Garage zum Aufenthaltsraum oder sogar zu einer kompletten Wohnung setzen sich weg verschiedenen Posten zusammen. Dies sind zum einen das Planungskosten, die mit etwa 10 bis 20 % der Gesamtkosten anzusetzen sind. Für die erforderliche Baugenehmigung können etwa 0,5 % der Gesamtbausumme einkalkuliert werden. Der zweite Kostenpart sind die Ausführungskosten. Wie teuer der gesamte Umbau wird, hängt vom Zustand die Garage und vom Umfang der Arbeiten ab. Folgendes Kostenbeispiel für den Umbau einer vorhandenen Doppelgarage stiftet deshalb nur eine grobe Orientierung dar:

Wie teuer der Umbau insgesamt wird, hängt insbesondere auch vom gewünschten Ausstattungsgrad bzw. der Wertigkeit der Baustoffe und Innenausbauten ab. Durch Eigenleistungen – zum Beispiel bei den anfangs erforderlichen Abrisskosten oder dem Innenausbau können die Gesamtkosten senken.